2017年10月12日 星期四

想靠房產賺錢 先修7學分


養房》精算口袋深度,是買房第一步

想靠房產賺錢 先修7學分

撰文者:郭莉芳
買房強迫儲蓄是一個好方法,但是很多人都會擔心:「房價這麼高,買了房子、背上房貸後,我的財務會不會從此『卡卡』,再也沒有能力做其他理財規畫?」
之所以有這樣的疑慮,是因為不知如何評估自己的買房實力,能付多少房貸、能買多少總價的房子。別擔心!以下就要教你評估方法,如何從口袋深度來推敲可以買多少總價的房子。
另外,如果是想買房出租當包租公,又想用租金養房貸的話,還要特別學會怎麼精算租金報酬率,以及該如何選擇具有足夠租屋人口支撐的市場,才不會買了房子卻招租不易,打翻「以租養貸」的如意算盤。
以下的7個學分,是想要買房自住或是買房招租的人的必修學分。
必修學分
1.從月薪推算負擔得起的房屋總價
房貸利率不到2%,好想棄租改買,晉升有殼階級;租金收益穩穩賺,以租金養房貸,讓人好心動。該如何知道自己是否有能力繳得起房貸嗎?能負擔多少總價的房子?這是自住客與包租公第一件要準確計算的功課。城市醫生不動產投資團隊創辦人柯惇貿建議,財力評估可參考2個依據:
依據1》總負債比不超過月收入7成
銀行審核還款能力是以「平均月收入」估算,通常是以最近1年所得稅扣繳憑單收入總額除以12個月,算出平均月收入。如果名下已經申辦過汽車貸款或信用貸款,或是有卡債,會吃掉這部分的額度。除非你收入很高,否則要是有很多消費性貸款將不利申請房貸,或是銀行會降低貸款成數,你的自備款就必須拉高。
依據2》是否有其他財力證明
如果能拿出名下有其他存款或是收入證明,部分銀行會因此放寬房貸額度或提供房貸利率減碼;不過,傳統老行庫審核較嚴苛,貸款成數只看「月收入」,其他財力證明無法幫你加分。
【案例試算】有無其他負債,決定可買房子的總價
假設小陳年收入60萬元,平均月收入5萬元。
情況1:名下無其他負債,可買908萬的房子
小陳能負擔得起的房貸預估是3萬5,000元(5萬元×0.7)。以利率3%、20年期房貸反推,約可申貸636萬元房貸(每100萬元的房貸月付金約5,500元);再以貸款7成反推房價,他可購買總價約908萬元的房子。
情況2:名下有小額信貸每月須還1萬元,只能買649萬的房子
小陳的每月還款上限為3萬5,000元,扣除小額信貸每月償還1萬元後,僅剩2萬5,000元。以利率3%、20年期房貸反推,約可申貸454萬元房貸(每100萬元的房貸月付金約5,500元);再以貸款7成反推房價,他可購買總價約649萬元的房子。
換句話說,如果小陳名下有其他負債要還,即使只有每月1萬元,也會影響他能買的房屋總價,一來一往總價就差了259萬。
2.還款能力只能低估、不能高估
很多人為了買房子,會樂觀預估自己的收入情況,例如未來應該會加薪、下一個工作可能年薪更高等,不過,人生難免有意外,有時候意外失業導致收入中斷,或是不小心懷孕了,生活開銷大增,這些都有可能會影響房貸支付能力。
另外,想當包租公的人常會認為:「用房租付房貸,20年後等於單靠租金就白賺1間房子。」
但這是最理想的狀況,因為期間可能有人退租,房租收入馬上短缺2、3個月,如果沒有足夠的閒錢可以繳房貸,該怎麼辦?因此,不管自住或是招租,自己的還款能力必須低估,千萬不能高估。
擁有10年包租公經驗、怡富地產管理公司地產顧問曾鑑垣提醒,現階段房價已經漲高,租金卻沒有相對成長,租金報酬率被壓低,包租公付出的成本等於變貴,還款能力更不能太樂觀預估。
以前述公式算出來的房屋總價,最好大台北地區再減150~250萬元、其他縣市則減50~150萬元,尋找更低價區的房子,降低購屋成本,才不會讓租金報酬率被房貸利息全部吃掉。
3.找低總價產品或區域,拉高租金報酬率
最高曾經擁有超過200間套房的地產達人王派宏分析,目前租屋市場最受歡迎的是2房與套房(這裡指公寓改裝成的套房)產品,不但總價相對低,若以租金除以坪數後的單位報酬率來看,租金報酬率卻更高。
另外,標準的獨立小套房他則不建議買進,因為目前銀行對於獨立小套房的放貸審核變得嚴苛許多,許多實際坪數不到15坪的獨立小套房很難申貸,要不然就是貸款成數低於6成,等於是自備款要拉高,增加自有資金壓力。同時,小套房的轉手性也比較差,未來想脫手不見得能順利賣出,這是挑選房子時應該先有的認知。
除了獨立套房的申貸難度提高外,如果名下已經有房子,要再買第2間房子來投資收租的話,房貸的貸款成數也會受到影響,申貸上限為6成。想要避開這個限制,可行辦法是將第2間投資屋買在無不動產的配偶名下,就不會有房貸上限6成的限制。
【案例試算】公寓隔成套房,租金報酬率多3成
小陳看上1間30坪公寓,原本為3房2廳格局、總價450萬元,假設格局不動、也不翻新,月租約為1萬5,000元;若改裝為4間套房,裝修費100萬元,每間租金6,000元,4間共2萬4,000元。
假設小陳全部現金購入,無房貸成本的話,兩者的租金報酬率相差3成。
原公寓租金報酬率:
(1萬5,000元×12月)÷450萬元×100%=4%
改裝成4套房租金報酬率:
(2萬4,000元×12月)÷(450萬元+100萬元)×100%=5.2%
  1. Smart智富
  2. 財富管理
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撰文者:郭莉芳
4.學專業包租公,租金報酬率得抓10%
租金報酬率的算法有很多種,房仲或投資客最愛包裝高報酬率來吸引買方的購買意願,但是在專業包租公眼中,報酬率的算法只有1種。
而報酬率應該達到哪個水準才值得買進呢?業餘包租公是抓6%上下,專業包租公則會抓10%,建議投資報酬率至少6%,才值得買進。
租金報酬率計算方式
正確算法:年租金收入÷(房屋總價+裝潢成本)-房貸利率=報酬率
錯誤算法1:(年租金收入÷自備款)-房貸利率=報酬率
錯誤算法2:年租金收入÷自備款=報酬率
2種錯誤算法都是單算投入資金成本(即自備款)的報酬率,這是資金高槓桿的操作,並非房屋這項資產本身的報酬率,一旦出現閃失,風險很大,而房仲與投資客通常用來宣傳的包裝手法就是這2種。
最惡劣的算法就是連房貸利率都不計入,只看自備款與全年租金收益,一算下來,投報率更會放大好幾倍,讓沒當過包租公的菜鳥投資人傻傻地掏出錢來投資。
柯惇貿提醒,不管是專業包租公或是業餘包租公,投資報酬率都要採用第1種算法,就是用房屋的持有成本為分母,將購屋總價、裝潢成本、家電成本等都包含進去,算出來的報酬率才是最真實的。
5.挑上班族多、交通方便的區域入手
如何找出有足夠租屋人口的區域呢?答案是「有工作人口就租得掉」。該去哪裡找就業機會多的區域呢?手上有10間房子、住在桃園市的房地產達人Sillen的做法是「專挑工業區周遭」,因為就業人口多;買賣過10間房子的Collina位在人口稠密的台北,所以尋找「離捷運站走路不超過10分鐘的區域」。兩人買房的地區不同,但都看重上班族要交通便利的需求,以及有足夠的租屋流動人口,房子招租較容易。
既然如此,很多人會認為大專院校附近每年都有新生入學,應該是包租公最適合進攻的市場?其實房產投資專家,或是像Sillen這樣的租屋達人可不這麼認為。Sillen在當包租公前半年,也是租給學生,後來卻有學生半夜打麻將,被其他上班族房客不斷抗議,半年後他決定只租上班族,不再租學生,管理問題因此變少。
不碰學生租屋市場的3理由
柯惇貿分析,專業包租公之所以比較不願碰學生市場,理由有3:
1.學生族較不愛惜環境,物品損壞機率高。
2.作息與上班族相反,常常晚上還有同學拜訪,容易喧鬧擾鄰。
3.一點小事就要房東出面解決,而且還不能等,希望隨call隨到,造成上班族包租公的困擾。

  1. Smart智富
  2. 財富管理
  3. 致富心法
  4. 想靠房產賺錢 先修7學分

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撰文者:郭莉芳
6.跟著重大建設走,捷運附近是首選
買房不只要保值、賺租金,也該注意未來的增值潛力,Sillen的房子多位在桃園捷運藍線、棕線與機場捷運線附近,看中的就是捷運通車後的增值效應,「我不擔心還有多少年才會通車,反正現在可以收租,未來漲幅超過3成就可以考慮脫手」。
王派宏則建議,現階段可以沿著大台北「三環三線」的捷運路線找房子,尤其是雙捷運交會站的周遭,增值潛力更大,所以如果買不起台北市,新北市捷運站附近可以考慮,且以相對低總價的中古華廈或公寓為首選。
7.上網測試出租人氣,再決定出手
如果對某一區域有興趣,也認為該區域的總價符合你的還款能力時,先別急著實地看房子,或是掏出錢來訂屋,而是先測試一下該區的出租人氣。怎麼做?財富方舟學習平台創辦人吳建賢透露,可以先上各大租屋網站去測人氣,做法是把你在房仲網站上找到的合適房子,先設定好租金、配備等基本條件,然後放上網,看看詢問電話上門的熱度。
如果1天內有超過5通以上詢問電話,代表這區域的房子詢問度高,也有一定的租屋需求人口,想要順利招租應該不成問題,接下來,就可以考慮實地去找房、看房了。

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