2014年7月20日 星期日

買預售屋,套出底價招式!

今年在政府連續打房措施下,預售屋的市場相較之下清淡不少,
買方真的等到降價的春天了嗎?
從今年農曆年以來,預售屋的銷量下滑,價格卻仍然不見動搖的跡象,
究竟預售屋市場究竟怎麼了?



目前牌價雖然沒有變化,但實際成交情況不僅低迷,而且還沒談價,所以根本沒有規則。
談預售屋價格的方法其實並沒有推陳出新,依舊要勤做功課、打聽消息、勤跑案場,或是團購等方式,這些方法雖老,但是用在目前混亂的市場上,效果反而更有效。
大環境買氣低迷是事實,建商雖然很想降價,卻不敢付諸行動,因此價格僵持不動。在預售屋市場要怎麼談價格,才能有效拿到心目中想要的價格呢?

以下是整理出預售屋砍價5招供您參考。

第1招 打聽行情,實地走訪目標地區取得第一線消息
買預售屋本身做足功課還是必要的!也就是要去了解周遭行情價格。假設你想買新竹大遠百商圈的預售屋,若附近有5個新建案同時銷售,談價格之前,就須先把這幾個案子的開價及優缺點都查清楚。
想知道建案的優缺點及價格,最重要就是到各案場實地了解,打聽訊息。因為在同一個地區銷售的建案,都必須先了解有哪些案子跟自己的案子同時開賣,因此也會想辦法了解對手的優缺點及銷售情況。
不過,由於市場行情混亂,現在有些預售屋代銷現場甚至不開價,就等著消費者自己上門來,再來開價應對。遇到這種狀況時勇敢的開一個「芭樂價」,反正最多沒買到,也不會吃虧,說不定會撈到意外可以成交機會。

Tips_買氣太差,代銷可一戶一戶幫你談! 隱藏 ]
過去建商多是以包銷的方式給代銷公司去銷售預售屋,開出一個底價給代銷,交由代銷去決定。然而,目前代銷為了銷售,開始個別擊破,也就是一戶一戶跟建商洽談降價,這種方式有可能讓成交價低於當初言定的底價,因此也是可以方便消費者的談價方式。

第2招 喊價從6折開始,套出底價!
預售屋談價要先這個觀念很多消費者都已經知道,深諳市場變化的建商也懂得調價,因此不少建案都是拉高開價,以目前的情況來說,由於買氣結凍,建商也願意調降底價,可以考慮從6成價格開始談起,買到賺到。
以過去的情況來說,在第一次出價後,一定會經歷與銷售人員來來回回的議價過程,通常銷售人員第一次回報給消費者的價格大約在9折左右,最後的降價空間須由專案經理來決定。
但是,由於現在買氣急縮,建商為了搶客人,直接用引導的方式。舉例來說,銷售人員的話術會是這樣:「2樓價格很優惠,開價1,000萬,現在700萬就可以買到。」暗示買方價格空間有到7成。雖然目前建商檯面上沒有降價,但事實上,檯面下的降價空間其實不小,因為,建商或代銷為了刺激買氣,此刻讓價空間會提高,從牌價砍3成,其實也只是回到合理的價位水準。
Tips_了解預售屋價格的訂法! 隱藏 ]
預售屋的價格中,最早訂出來的價格是整個建案的平均底價,當這個價格決定後,接下來就可以依照各棟、各樓層來分別訂出底價。先訂垂直樓層的價格,再訂出同樓層不同戶的價格,最後再取「988、1088」吉利尾數。

假設一個新大樓的總樓高是28層樓,那麼中間樓層就是在14樓,以14樓為基準,愈高愈貴、愈低愈便宜。若14樓每坪是30萬元,每往上2層樓增加3,000元,往下也是如此。同樓層的不同戶,面景觀的價格較高,臨大馬路價格較低,調整價格也是每坪3,000元範圍。












第3招 潛銷期、促銷期及施工期,最好砍價!
一般住宅推案的銷售價格,從剛開始推出到最終銷售完畢的過程,有3個階段會是買方較容易談價格的階段,分別是推案前潛銷期、促銷期及施工期等,若能把握這3個時間點,就相對容易談到低價格。
通常推案前潛銷期的價錢最好談,因為在剛開始推案時屬於測試買氣階段,因此可以撿到不少便宜。再來就是建商將預售屋包給代銷公司銷售,當預售案包給代銷公司後,通常有段促銷期,此時到展售中心購屋,可殺價幅度為牌價與底價間的折扣。
最後則是房子開始動工,此刻代銷公司可能已結案撤出預售屋案場,而建商或許還有餘屋沒有賣出,若有餘屋,建商的價格會比較鬆動,也是殺價的好時機,以目前房市低迷情況,相對之下較有議價空間。買方消費者可以利用這3個階段來慎選進場時機。
Tips_勤跑案場打關係! 隱藏 ]
真想買預售屋,可不能當懶人,要三不五時就到案場晃晃,如此一來,銷售人員就會知道,你是真的想買這個房子,而且也不是同行來打聽價格而已。在這種房價混亂、買氣低迷的時刻,上門看屋的組數肯定減少很多,此時認真的跑案場,銷售人員對你的印象會更為深刻,對談價格又更有幫助了!

第4招 議價要找建設公司,高層尤佳!
以預售屋而言,購屋人要面對兩個對象:投資興建的建商及代銷人員。這時要掌握的原則是﹕對方職位愈高,殺價空間也愈大。通常在預售屋展示現場,屬於代銷公司的人馬有銷售小姐及專案人員。而屬於建商方面的,則包括業務企畫、業務主管及親自到現場盯案的老闆。
通常代銷公司的人員,價錢會比較硬,所以議價空間相對比較少,而建設公司的人員,折扣空間就會比較大。這些人員因為階級職權不同,所以能給的折扣權限也有所不同,購屋者如果能接觸到愈高層級的人,所得到的折扣可能也會愈大。
Tips_底價、表價、溢價大不同! 隱藏 ]
1. 底價:建商決定一戶房屋要賣多少錢,也就是他所能接受的最低價格,這個數字只有建商跟代銷公司的專案主管知道,目前市場上已經出現調降底價情況。
2. 表價:建案的開價,目前還沒有調降狀況出現。
3. 溢價:指的是其他購屋者以高於底價的價格買下房屋。代銷公司可以用這個溢價,以高補低,以求平均賣價能維持在底價之上。現在代銷會更加主動拿出溢價款來讓買方拿到更便宜的價格。












第5招 談家電、談裝潢、再砍車位價格,省下百萬!
預售屋案子中,還有很多小地方可以議價,整個加起來可以省到百萬元之多。像是家電、車位、設備、裝潢等,都可以跟建商談。首先是家電,由於建商都會搭配使用冷氣、抽油煙機等家電,這部分也可以去跟建商談到更好品牌的產品。
現在有些建商促銷方式就是送裝潢,另外,很多購屋人忽略車位其實也可以殺價,通常車位的議價空間,少則5萬元,多則20萬元不等。
如此一來,從裝潢、家電、車位等各種小地方加起來,林林總總也可以省下幾十萬元的購屋費用。
Tips_預售廣告海報要留著! 隱藏 ]
在參觀預售案時,銷售人員多會準備銷售海報,以及相關平面資料給你,千萬不要小看這些資料的力量。一般銷售案場提供資料包括建案所在位置、鄰地關係圖、全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等。這些資料的用途在於,將來房子興建之後,若建材、硬體設備與海報或建商所提供的資料不符,將可以依據這些平面資料向建商求償。這樣一個小動作,可能創造數萬到數十萬不等的保障。












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