2014年7月20日 星期日

驗屋如何揪出瑕疵 以免事後多花冤枉錢?

剛看到一篇關於驗屋不錯的報導,跟大家分享囉!
以下轉載智富月刊
小明2年前買的第一棟房子最近終於完工了,也收到建商寄來的驗屋通知,畢竟房子一住就是幾十年。因此,在驗屋這最後一道環節上,小明希望力求完善,日後搬進去才能住得舒適。但是真的只要照著建商給的驗屋清單一樣樣清點就夠了嗎?是否還有什麼可以特別注意的小撇步呢?



【注意要點】確保施工品質及屋況和預售屋契約內容一致
驗屋已是買房的最後一個環節,因此要確保房屋和契約內容一致,且居住環境舒適。其中最重要的檢測項目就是防漏水、機電測試和門窗測試、確認天地牆施工品質,確認有附上承諾的家電設備。
點交、驗屋是確認建商給你的房子是否符合契約內容的最後一關,如果不小心草率簽了遷入證明,之後就算又發現問題也只能啞巴吃黃蓮。雖然法規上有許多保障消費者的條款,但是小蝦米對抗大鯨魚,打官司畢竟耗時又費力,不如在驗屋時就龜毛點,將所有瑕疵一併解決。
PS:法規規定消費者可以保留5%的購屋款當做是驗屋款,但一般實務上建商多僅保留五到十五萬左右驗屋尾款。

以下從驗屋的事前準備、驗屋的注意事項,到怎麼處理瑕疵,一次教給你,讓你也能化身驗屋達人。
Tips_利用4色膠帶,標註瑕疵處 隱藏 ]
驗屋有問題的地方,可以先貼上膠帶,並在上頭寫上瑕疵處。另外,還可以用顏色區分想做的補強,例如紅色代表要整個更換,綠色為要清潔,藍色要修補。

【必備工具】
1. 民眾在驗屋之前,記得先準備好下列清單中的物品。
2. 到了現場後,比較細心的建商會提供客戶「交屋驗收表」和室內平面圖,平面圖又可分為11種,向建商索取時須逐項確認。
▲室內平面圖共分為11種
▲室內平面圖共分為11種
3. 文件交付後,建商的客服人員會帶客戶到1樓大廳講解門禁使用規則,並告知瓦斯遮斷閥(瓦斯漏氣會自動遮斷瓦斯的安全設備)和電錶的位置,也會帶到屋頂、停車場等地,告知使用方法和相關設備注意事項,然後才會進入到驗屋程序。
一般驗屋的時間大概會有2∼4個小時,建議驗屋時可請工班主任陪同,如果有需要修繕的部分便可即時反映。進到屋內先將室內所有水缸的止水塞都拉上,包括廚房流理台、浴室洗手台、浴缸等等,接著注滿水測試溢水口,並滴入紅藥水。滴完紅藥水後,在目前的水位高度貼上彩色膠帶,標記目前的水位位置,就能先去測量室內面積。
4. 接著,拿出建商給的「當層建物平面圖」,比對現場格局和坪數。丈量室內面積時,可以先量地磚,再用地磚的數目大略估算和記載的坪數是否相當。另一個比較精確的方法,是以捲尺測量室內的長、寬、高。但要注意的是,建商提供的平面圖是柱心到柱心的距離,因此長、寬誤差在10公分以內,高在3公分以內都是正常的誤差值。
在丈量室內面積的時候,使用捲尺的方法可比照下圖,從牆面高度約1公尺處拉出捲尺,再沿著地磚的接縫,將捲尺一直拉到整個房間的另一側,並用腳踩住捲尺來壓平尺面,如此測出的長度會比較準確。
【專家意見】地磚如果有小瑕疵可以折抵屋款─SGS營建管理部營運經理 梁惠銘
如果發現地磚有空心以外的小瑕疵,像是邊緣破損,這類型的缺失如果將磁磚敲掉重作,產生的震動可能又會傷及周圍的4片磁磚,反而愈弄愈糟。因此碰到這類型的問題,建議購屋者還是可以向建商反映,但可以協議直接從「交屋保留款」中扣取價金,之後再由買方回收自行處理。
5.假使面積一切正常,就可以拿起你的硬幣,開始檢驗家中的一磚一瓦囉!雖然一塊塊檢驗很花時間,但是沒貼好的磁磚,未來很容易因為地震或熱脹冷縮而破裂。因此不論地板或牆壁,只要有貼磁磚的地方,都要用硬幣一塊塊的敲,如果有空心的聲音(比實心聲音大),都可以要求建商重鋪。
6. 檢查完房屋的地板之後,緊接著就是家中的天和牆(天花板和牆面)。主要檢查方向就是看平整度、汙漬和龜裂3大項,因此只要善用眼睛和手,8成的問題都可以被發現。通常在牆面和窗、門、插座等物品的接縫處最容易發現問題。
7. 看完家中的天地牆後,就可以開始測試家中的電源。一開始,先確認家中插座和開關數量沒有問題,位置也都對了,再檢查總開關,將所有迴路切換到「ON」。接著,為了測量家中所有插座都能夠正常運作,記得拿小夜燈測試每個插座是否都能通電。到每個房間時,也要按按看開關,確認開關對應到正確的燈具上。
8. 機電測試完畢後,就能做基本功能性的測試,所謂的功能性,其實不外乎「給」、「漏」、「排」、「洩」4字,只要能跟這4個字扯上關係的,都在測試範圍內。一開始,先測試所有房間的冷氣排水孔是否阻塞,有些室內冷氣機會漏水就是這個原因,等裝潢好再打掉重修可就曠日廢時了。
9. 通常家中具備基本功能性的產品都會出現在浴廁和廚房,這邊先從浴廁談起。進到浴室,第一件事就是檢查所有的設備,包括洗臉盆、水龍頭、馬桶、浴缸、抽風扇以及其他五金配備等。檢查時把握住幾項原則:不能有刮傷、不能有鏽蝕,銜接處要密合且整齊。
10. 趁著浴室還沒因給水測試而濕答答前,可以先檢查所有器具和管路是否有滲漏水現象,新屋的滲漏水通常不會很明顯,因此要用手和紅藥水做檢測。步驟3時,馬桶水已點入紅藥水,現在可以先摸器具外觀看有無滲水,再看馬桶底座處有無紅色的水痕。沒有的話,沖水觀察馬桶底座有無漏水。
洗手台和浴缸則多1個步驟:看水位是否在步驟3的彩貼位置,是的話就代表止水塞功能正常。接著, 觸摸器具外緣檢查滲漏水,看水管附近是否漏水後,再把水排掉。同時注意排水是否快速、通順,如果排完後沒有漏水代表管線正常。
11. 浴廁滲漏水測試完就能開始做給水測試了,比較好的方法是將所有水龍頭都開啟至少5分鐘∼10分鐘,確認供水正常。給水測試完畢後,記得用蓮蓬頭把浴廁的地板全部沖濕,觀察浴廁地板排水是否通暢、洩水坡度有沒有問題,如果地面有殘留小水漥,代表坡度沒做好,以後洗完澡還要自己用拖把吸乾地板。
如果是乾濕分離的浴室,可以用蓮蓬頭大量沖灑隔屏和地面接縫處, 檢查隔屏的密閉性是否良好。
12. 浴廁的功能性測試完,就可以移駕到廚房。首先,拿出契約當中的家電設備清單,核對設備的品牌、型號、數量有沒有符合當初的約定。如果是電器設備,也要實際操作, 看看有沒有問題。在檢查配備的同時,一樣要符合3原則,不能有刮傷、不能有鏽蝕、接縫處要密合且整齊。
13. 設備檢查完畢就可以來做功能性測試了,流理台的部分一樣要做滲、漏、排的檢查,檢測方法請參考步驟10。要注意的是,流理台的水管隱藏在下方的櫥櫃中,記得打開來檢查漏水。廚房和浴廁比較不同的是排油煙機的檢測,完成檢測後一樣用水桶盛水,將廚房地板全部潑濕,檢查排水和洩水坡度。
14. 主建物都檢查完畢,最後才來檢查陽台。檢查陽台一樣要確認給水和洩水功能都正常,陽台如果坡度沒做好,下雨就容易積水、生水垢,不只不好清理,還可能侵蝕建物結構而導致漏水。
Tips_封排水孔3天,檢查陽台是否滲漏水 隱藏 ]
如果驗屋時間充裕的話,建議可以在陽台處,用塑膠袋封住排水孔,再大量注水讓陽台小淹水。放個3天再來複檢,摸摸看室內接近陽台的牆面有沒有潮濕或是有水漬,並從外側觀察家中陽台有沒有滲漏水的跡象。同理可證,浴廁或是大樓頂樓戶也可以這樣處理,如果建商不同意一定要據理力爭,否則到時候家中漏水滴到樓下,住戶抗議的可是你而不是建商。

15. 最後,則是做開關門的檢查,這邊的門泛指一切可以開關的門扇。首先從窗戶開始,主要有兩部分, 一是外觀、二是功能。舉凡刮痕、掉漆、鏽蝕、撞傷都屬於外觀上的缺陷;功能的部分最主要就是確認開關要順暢、能順利上鎖。
除了上面所講之外,由於窗戶一般都是對外,因此要特別注意防水的問題。有些人可能會疑惑鋁窗為什麼會滲水,原因大致有三,一是因窗框和牆壁銜接處的水泥有縫隙而導致滲水,可用1元硬幣敲擊窗框接牆壁的窗框邊緣,如果有空心的聲音就是填充不足。再來就是窗外的矽利康施工不完善,以及下窗框的外牆沒有做洩水坡度。
【重點提示】應在「通知交屋日」前驗收完房屋
「通知交屋日」當天才驗收是對的嗎?錯。依規定,地價稅、房屋稅及銀行核貸的利息,在「通知交屋日」前都是由建商(賣方)負擔,因此最好的流程應該是:
建商通知驗收→驗收→缺失修改完成→複驗完成→通知交屋→完成交屋
如果在通知交屋日才驗收,有時候驗收又不一定能在短時間內完成,賣方修繕也要一段時間,如此完成交屋可能就過了通知交屋時間。如果未釐清費用,從驗收到真正完成交屋的稅費利息,就有可能轉嫁到買方身上。
16. 窗測完就是門了,除了一般的房門之外,也要記得測櫥櫃門喔!測試的時候一樣是把握外觀和功能兩要素,測試門最重要的地方是在門框的部分,門腳如果不是直角、門框不平都一定要連牆打掉重作,不然之後即使換了門扇還是會開啟不順。測量上可以用水平尺做輔助, 但其實門框不正在開關和上鎖時就會有困難了,千萬不可輕忽。
17. 假如驗屋時發現有瑕疵,該怎麼解決呢?記得將所有缺失拍照,用有色膠帶標示清楚,並在缺失表上詳細記錄,要求建商限期改善。瑕疵修復前要暫緩交屋,並避免簽署建商提供的「遷入證明」,一旦簽署了就代表點交完成,銀行會撥款到建商戶頭中,到時候建商可能會翻臉不認帳。
18. 注意!保固是自點交完成後才起算,交屋完成後,較有信譽的建商通常會附有下列這些保證書。保證書提供主建物有15年的保固期, 有些還會針對排水不良、水電線路、門窗玻璃提供1年∼3年不等的保固,讓買方不用擔心交屋後的修繕問題。

【預售屋交屋必備完整清單】
※整體:
1.門
● 玄關門
□ 貓眼可否清楚看見屋外
□ 有沒有防火認證標章
● 臥室、書房、廁所、廚房、陽台的門
□ 門框與鎖孔密合
□ 可以正常開啟
□ 門止位置正確、無損壞
□ 門片及門框沒有撞傷、落漆、鏽蝕、凹損
□ 門框平整、門角為直角
□ 門扇與地面縫隙無過大
2.窗戶
□ 窗框與牆壁間的矽利康修邊平整
□ 窗框與玻璃間緊密
□ 窗框下緣為實心(用硬幣敲擊)
□ 可上鎖
□ 可順暢開啟
□ 窗框、玻璃無刮傷和汙染
□ 紗窗窗框邊有防蚊條
3.天花板
□ 天花板油漆粉刷平整、均勻
□ 樓板高度和圖面誤差小於3公分
□ 燈具、檢修孔無過大
□ 無水漬(頂樓戶可在大雨過後去檢查頂樓漏水及排水狀況,也可以用小淹水測試法)
□ 無裂縫
4.牆壁
□ 除了看還要用手摸,確認油漆顏色粉刷平整、均勻
□ 敲敲看是磚牆、輕隔間還是木板隔間(與合約須相符)
□ 頭貼牆、側臉斜視,以檢視牆面的平整度
□ 無水漬(須特別注意廁所牆面)
5.地板
□ 用銅板敲敲地磚,判斷是否為實心,空心聲音較大
□ 撒彈珠或使用水平儀,查看地面有無傾斜
□ 地磚鋪貼平整且無龜裂(特別注意地磚邊緣有無毀損)
□ 磚縫大小一致
□ 色澤一致
□ 磁磚與腳踢板的接縫一致
□ 木頭地板不會發出奇怪聲響
※機電設備:
1.總開關
□ 電箱門開關順暢,閉合時緊密
□ 電箱內線路整齊
□ 迴路標示明確
□ 將所有迴路開至ON,再檢查每一開關及燈具
2.開關
□ 開關對應燈具正確
□ 面板無損傷、汙染
3.對講機
□ 對話功能正常
□ 收訊功能正常
□ 警報等功能正常、按鈕運作正常
4.插座
□ 插座牆面接合處無細縫
□ 面板無破損、汙染
□ 用小夜燈測試插座供電正常
5.消防設備
□ 探測器功能正常
□ 檢查緊急照明燈與緩降機外觀
6.給排水
□ 每個水龍頭開啟5分鐘~10分鐘
□ 確認減壓閥狀況
□ 加壓馬達運轉狀況與漏電斷路器(ELCB)功能正常
□ 檢測洩水坡度
□ 冷氣排水孔暢通
※前後陽台:
□ 排水孔排水順暢
□ 查核洩水坡度
□ 陽台欄杆無生鏽、破損、變形
□ 冷氣室外機架無生鏽、破損、變形
□ 曬衣架操作正常
□ 磁磚平整
□ 陽台插座是採用防雨蓋型,以防漏電
※廚房
1.櫥櫃
□ 抽屜拉籃抽拉順暢
□ 菜刀架固定牢靠
□ 無刮傷、撞傷
□ 上櫃門開啟時不會撞到燈具或天花板的設備
2.排油煙機、烘(洗)碗機
□ 功能正常(排油煙機使用衛生紙測試其吸力)
□ 油杯及網紙等配件無遺缺
3.瓦斯爐
□ 爐火功能正常
□ 無雜音
□ 瓦斯軟管接頭緊密固定
□ 排煙軟管正確接妥至戶外
4.台面、洗滌槽
□ 水龍頭水量、溫度可正常切換
□ 止水塞緊密
□ 表面無刮傷、汙漬
□ 櫃體與牆面完整密合
□ 溢水孔功能正常、排水順暢,打開水槽下方門片觀察有無滲漏
※浴廁
1.洗臉盆
□ 止水塞功能正常
□ 水可從溢水口排出
□ 水管附近無漏水,止水塞拉起看排水是否順暢,並再測一次排水管是否漏水
□ 臉盆台面無損、刮傷
□ 洗臉盆與牆面緊密貼合且螺栓拴緊
□ 鏡前的層板固定不鬆動
□ U型的排水管無漏水或臭味
2.水龍頭
□ 無刮傷、鏽蝕
□ 龍頭轉動順暢
□ 螺絲有拴緊
□ 把水量轉到最大,試試出水量是否正常
3.馬桶
□ 表面無損傷瑕疵
□ 馬桶蓋無鬆動及刮傷
□ 沖水量及排水正常(用可沖式衛生紙)
□ 水箱注水到一定水位即停止
□ 沖完水,馬桶周邊無滲水(用紅藥水檢測)
□ 免治馬桶功能正常
4.地面排水孔
□ 排水正常
□ 無異味
□ 查核洩水坡
5.淋浴間
□ 淋浴隔屏密閉性良好
□ 隔屏門開關順暢
□ 淋浴間排水順暢
6.浴缸
□ 排水功能正常
□ 表面無刮傷瑕疵
□ 浴缸接縫處,水泥填補平整
□ 蓮蓬頭出水正常
□ 蓮蓬頭無瑕疵,軟管無漏水及變形且長度適當
□ 檢測浴缸側邊洩水坡度
□ 按摩浴缸功能正常
7.抽風扇與暖房乾燥機
□ 檢測運轉風量
□ 運轉無太大聲
□ 天花板內管道密合且正確填塞
□ 五段式恆溫轉換順暢(有的話才須檢查)
8.五金配備
□ 鏡面平整無刮傷
□ 櫃子門開合沒問題
□ 置物架或毛巾架等五金配備,固定牢靠、無生鏽刮痕。
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