2014年7月5日 星期六

什麼! 遠雄每坪單價只要12-15萬的潛銷造鎮案!

最近常有朋友問我遠雄清水的預售案可不可以投資,
老實說,房地產這個領域隔個區域就像隔層山一樣,
大部分時間都在新竹的我,對台中房地產的價格發展是沒什麼敏感度的!
但因為陸續有朋友問我這個清水案,因此特別對了這個案子做了一些功課!
當我研究到,遠雄、每坪12-15萬、分五期造鎮,這三個關鍵字連結在一起時
眼睛立刻亮了起來!


以這樣的條件的建案,只要推案地點不會太差,感覺都有一定的吸引力.!!
為什麼這麼說呢? 因為
1.遠雄建設是上市知名建商:
   買預售屋最重要的是建商信譽,
   因為買預售屋就像是買一個夢,但這個夢能不能實現
   如建商當初規劃的完工時程、
   如建商預售銷售時所說的建材、規格一一實現,
   就要看建商的誠信及經營能力了。
   尤其買預售屋是在建商還沒動工,這個夢還沒開始投入成本建造前,
   就要繳交總價10%以上的簽約款。
   碰到誠信不好的建商,可以連還沒開工,就捲款跑路了!
  或是碰到經營能力不好的建商,可能因為作到一半才發現誤算成本、經不起環境變化的經營
  考驗, 最終無法完成整個建案工程!
  造成舊的建商跑路、新的建商不敢接,已購戶投訴無門、進退不得的悲慘境界!
  再者買房是10年、20年的長遠規劃,
  即使在交屋時沒問題,也難確保在入住五年、十年後房子
  不會產生屋況的瑕疵,  需要維修處理的狀況,
  買到優質長期穩健經營的建商所蓋的房子,通常都有專人負責這種售後屋況的維修處理,
  可以免除這個買房自住最大的顧慮!
  綜合上述幾個觀點,
  通常由知名建商所蓋的房子,在同個地點、同個時期
  每坪賣價比其他建商貴個1-3成是常見的情況!
  遠雄,雖然最近有弊案新聞、雖然蓋的房子稱不上頂極豪宅。
  但畢竟是個財務穩健、近幾年獲利都還蠻穩定的上市知名建商!
  買他的預售屋,如期如質圓夢的機率應該是蠻能令人安心的!

2.每坪12-15萬-->這才吸引我最關鍵的點!

  為什麼這麼說呢?
    一般來說,建商在蓋房子的成本可以用以下的公式概算
     【(每坪土地成本/坪效)+每坪營造成本】*(1+15%管銷成本+15%利潤率)
    這其中土地的成本會因不同地區而出現大幅的差異,
   如台北市的每坪土地成本可能是台中清水的好幾倍,
  因此同樣規格的房子蓋在台北市和蓋在台中清水,價格會有數倍的差距是很正常的,
  但不管建商的蓋在多偏避的地方,土地成本多低,
   蓋房子都有基本的營建成本及管銷費用,12萬左右的房價幾乎是建商最低的成本價
  一般建商的營建成本如下表
以遠雄這次要在清水蓋15層樓的大樓,依上表台灣地區住宅類建築造價參考表來看
蓋15層樓的建築成本每坪大約8萬1,因此把這個成本套進上述的公式,
以蘋果日報2014/4/19的報導,遠雄以每坪10-15萬買進清水的新聞來推估
,每坪土地成本也接近2萬元
(每坪土地成本2萬+造築成本8萬1)*1.3=13.13萬,
因此如果這個案子真的如傳言每坪賣價12-15萬,均價13.5萬的話,
幾乎是買在建商成本區。

3.分五期造鎮:
當然這也是建商慣用的策略,
誠如上述,如果遠雄第一期的案子真的賣在12-15萬的話,幾乎是以微利成本價在賣,
但建商的目的也是希望以這個幾近成本的低價,
把第一期的人引來,如果第一期順利完銷後,
第2期、第3期的價格就可以逐期調高,用第1期小賺或不賠的策略,引來人潮,
利潤在從未來的幾期大幅賺回來,這個跟遠雄在三峽造鎮,
或是昌益在新竹區幾個案子的操作手法幾乎都一樣。
因此不管是投資還是自住,當然還是在搶在第一期就買進,
以享受未來建商在未來幾期的比價效應。
通常前幾期買進的成本會相對其他後期的推案來的便宜,
但在3-5年後整個社區,整個造鎮案完成後,
不管是第幾期的產品,因為地點類似、機能類似、同個建商,
價格通常會賣的差不多,因此對於在第一期買進的人,算是相對的有利。

綜觀上述三個關鍵,Jerry認為遠雄這個清水造鎮的建案還蠻有看頭,
雖然說最近預售屋市場很冷、遠雄有弊案的負面消息,
但是如果能趁市場很冷的時候逆向操作,多比較、多研究,
反而更有機會挖到寶喔!

為了讓大家能更瞭解這個遠雄清水造鎮案,Jerry特別跟遠雄建設關係良好的朋友,
帶來最新的資料,跟大家面對面詳細的介紹,現場還可以接受預約訂購
藉由預約團購的力量,或許還有機會跟建商爭取更好的價格優惠喔!

遠雄清水造鎮分享會
時間:2014/7/6(日) 1400-1600
地點:台中市大隆路125號

相關閱讀:

台中清水梧棲遠雄造鎮計畫-心得報告 



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