2013年4月3日 星期三

看屋筆記-淡海新市鎮:宏泰興富發【海洋都心】-格局風水篇

買房子除了看交通、生活機能
這些最重要會影響自己每天上班通勤、生活等房價長遠增值保值的地段因素外,
其次也是不可不慎重評估的就是每天住在裏面的房屋格局

海洋都心,總共分成四大棟
每棟樓高最高23層,每層16戶,依不同的八種2-3房的格局對稱組合而成
因此雖然海洋都心總戶數有1600戶之多,但如果從格局去評估,可以簡單的分成以下八大類型,下圖就以A、B棟的圖,簡單跟大家分享Jerry的看法囉!!
這張圖可以看出所有棟別的格局、座向,
是購買預售屋評估不可獲缺的資訊喔



海洋都心二期即將開賣,一起來湊團賞屋搶先機喔!!



可以規劃成擁有主卧室、書房、客房
客廳、餐廳這種三房兩廳的產品
是房地產品實用性、流通性最高的
(此為3R2T示意圖舉例,非海洋都心格局)
海洋都心一期的八種格局中,
是由3戶三房5戶兩房所組合而成
一般來說,
三房的格局是最主流的房市產品,
通常都會規劃成主卧、書房、客房
等有了小孩會
再視情況把書房或客房
機動的改成小朋友的房間
因此三房的功能,
如果家中居住人口沒有太大的變化,
至少可以滿足5-10年以上的住屋需求。
因此在預算還可以接受的情況下,
三房通常是購屋族群的首選。

但畢竟在現在薪水不漲,物價高漲的趨勢下,
購屋預算常常是首購族群最大的瓶頸,
也因此可以滿足居住基本需求,
可以規劃成主卧、書房或是主卧、客房(小孩房)
這種小坪數兩房的產品,也是非常的熱銷。

海洋都心A1
格局:3房2廳2衛
總坪數:36.18坪
總價評估:
 A1總坪數36.18坪算是三房中,坪數第二大的,在海洋都心公設比32%的情況下,
A1的三房室內可使用坪數跟隔壁最小的三房A2大約只有差2坪左右,
但總價卻差了70萬以上。
風水格局:
 A1一進門就會看到客廳和陽台,
這個可能會有風水評估上
所謂的開門見廳,開門即見陽台穿堂煞的問題。
未來在作裝潢時,
可以加作玄關來改善
玄關是從大門進入客廳的第一個緩沖區域,
當打開大門時,由于室內處于靜止狀態,
而走道(門外)的氣流是動著的,
讓動著的氣流進入靜氣,
《易經》說:吉兇悔吝生乎動,
玄關就是引氣入屋的必經之道,
而氣必須從急轉緩才可以收住。
當打開大門時見到廳堂跟陽臺或窗連成一線,
旺氣直入直出,是泄水之局,
會令動靜二氣失去平衡而流失,
因此玄關的布置好壞可直接影響住宅的風水。
A1建商的傢配圖
因此買A1,如果有風水上的顧忌的話,可能還要多一筆COCO來作玄關裝潢

另外兩套衛浴都沒有對外窗,濕氣流通也會是個小問題


採光視野:
朝北和朝東都有採光,
但朝東那面因其他棟別擋住,沒有景觀視野可以欣賞。
朝北那面短期內應該有不錯的視野,
不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建
可能影響到整體視野景觀
但畢竟視野這種東西,可能只有入住前幾天會去欣賞,
之後下班回到家通常是攤在沙發下,看著電視,有沒有視野,其實好像也沒那麼重要了。
此外,這戶欣賞景觀視野的代價,可能就是要面對淡水冬天吹來的北風囉!!

海洋都心A2:
格局:3房2廳1衛
總坪數:32.83坪
總價評估:
A2總坪數32.83坪是三房中,坪數最小的,總價最低的,
但最大的缺點是只有一套衛浴(目前圖上看起來是這樣,其實還蠻少看到3房只搭一套衛浴)
總價和功能有時是很難兩全滴......
風水格局:
如果沒有作屏風,一開門就會看到客廳和陽台,
這個跟A1一樣的問題。
衛浴跟A1一樣也是沒有對外窗,
濕氣流通會是個小問題。
客廳有一個很大的柱子,
未來在作裝潢時,可能要特別用心包裝,
不然那麼大的柱子
現在光從圖看就覺得很有壓迫感。
採光視野:
朝北和朝西都有採光,
而且兩面短期內應該都有無限視野
不過長期未來5-10後應該還會有其他大樓的興建
可能影響到整體視野景觀
另外朝西的西曬問題,
主卧夏天可能會比較熱一點。
A2建商的傢配圖,餐廳放在廁所旁是怪怪的
不過這都是示意圖,屋主可以視自己的喜好來作客變或裝潢


海洋都心A3:
格局:2房2廳1衛
總坪數:26.65坪
總價評估:
買兩房主要都是總價的考量,以26.65坪,一坪約23萬的單價,
加個機械車位,約6百多萬,
總自備款不到150萬,而且是分三年慢慢繳,
這個應該就是海洋都心主打的,別怕買不起的產品。
只要能生出自備款約60萬的門檻,
剩下的自備款分三年工程期間繳完,就讓自己養成強迫儲蓄,
未來交屋後,四佰多萬的房貸,以20年房貸來說,每個月攤還不到3萬,
對一般台北的首購小家庭,這個數字的壓力,應該就沒那麼大了

風水格局:
有開門見廳的問題,
衛浴沒有對外窗,濕氣流通會是個小問題

但風水、濕氣
這個Issue跟有個安定幸福的家
比起來也不是那麼絕對的考量
成家:先求有、再求好,
慢慢來,反而會比較快。


採光視野:
只有朝西一面採光
客廳白天沒開燈應該會很暗
主卧會有西曬的問題


海洋都心A5:
格局:2房2廳1衛
總坪數:27.32坪

總價評估:
這個跟上述A3考量的問題雷同,兩間差不到一坪,總價差不到20萬。

風水格局:
A5只有一面採光,而且客廳在最內處,
外部光源很少
A5基本上跟A3的格局差不多,但多了一個玄關設計,不會有開門見廳的問題,
也因為這個玄關讓A5多少0.67坪。

採光視野:
只有朝西一面採光
客廳白天沒開燈應該會很暗
主卧會有西曬的問題







海洋都心A6:

格局3房2廳2衛
總坪數:36.91坪

總價評估:
A6是海洋都心一期所有格局中,坪數最大的,當然總價也是最高的囉!!
但以這個坪數加上一個平面車位,總價大約在900到1000萬之間。
1000萬的房價,對一般上班族雙薪家庭來說,不僅是個千萬好宅的心理關卡,
在財務上也有一定的壓力,頭期款200萬,交屋後800萬的房貸
以20年還款來說,一個月約要繳近5萬元的本息和。
以每月房貸支出最好不要超過月收入的1/3來說,
夫妻兩人加起來月薪要有15萬,每月收支財務會比較寬裕。
買房成家是為了讓自己和另一半可以安定下來,
有個穩定的基礎後,再逐步發展事業、家庭
因此在買房決策前,一定要先衡量自己的財務收支,
千萬不要因一時衝動,被建商代銷所描述的美好景象而做出超過預算的決定
這樣未來才不會因為房貸經濟的壓力,導致生活緊張,本末導致。


風水格局:
同樣有開門見廳的風水考量。
工作陽台和客廳陽台設計在一塊,客廳走出去可以透氣看風景。
A6是所有8個格局中,唯一衛浴有對外窗,
在主卧浴缸泡澡,看著朝西的無限視野,應該是件很享受的事。

採光視野:
朝西和朝南兩面大採光、
朝南記得後面好像還有一棟,
會被擋住所以看不到景觀
但都有預留不小的棟距,
三個房間的採光應該都不錯
A6應該是採光最佳的一戶。


A6家俱配置示意圖


海洋都心A7:
格局2房2廳1衛
總坪數:25.74坪

總價評估:
A7是八個格局中,坪數最小,總價最低的一戶,
這種最低總價的產品,通常在一些格局或設計上無法做到完美
但低價就是他最大的賣點。

風水格局:

電梯出來後,走過一小段路後直沖大門,有點路衝的感覺。
室內完全沒有柱子,空間很好規劃設計,是個不錯的優點。

採光視野:
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗,應該都還算明亮。


海洋都心A8:
格局2房2廳1衛
總坪數:25.74坪

總價評估:
A8比A7多了一個玄關的設計,其他的格局都差不多,
但不知是不是代銷寫的資料有誤,A8因為這個玄關,
從數劇上比起A7多了近3坪,換算下來要多出近70萬的成本。

風水格局:
 有玄關的設計,可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。
室內完全沒有柱子,空間很好規劃設計,是個不錯的優點。
採光視野:
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗,應該都還算明亮。


A9會有從A1風切過來的氣場,
即俗稱的壁刀
海洋都心A9:
格局2房2廳1衛
總坪數:28.75坪

總價評估:
    2房28.75坪加個50-70萬的機械車位或是110萬的平面車位,
   總價都還是可以控制在800萬以下。

風水格局:
  • 有玄關的設計,可以避開上述開門見廳動氣和靜氣衝突的風水問題。
  • 因為A1外圍造型的設計,讓A9在圖上看起來好似有壁刀煞的問題,但如果A1的造型不是實體的柱體,只是金屬槅柵的話,這個問題就不存在,實際的壁刀煞應如下圖所示。

從這個角度看過去,對面大樓垂直切過來
這就是所謂的壁刀煞

採光視野:
只有朝南一面採光。但每個房間看起來都有開對外窗,應該都還算明亮。



總結,購屋成家是一生的大事,但要評估的東西真的還蠻多的
預算、格局、風水、增值等等都可能要評估,
而且真的也很難找到十全十美,全部條件都完美的物件
因此要買房幸福成家
除了要先靠自己勤作功課、一步一腳印,用耐心、細心
持續多看、多比較外
有時候還是需要捉大放小,外加上一點點的衝動、勇氣
這樣才不會愈看愈煩惱、愈看愈買不下手,反而錯失了很多很好的機會。

以上資料分析純屬個人觀點,如果有任何想法,歡迎隨時交流指正喔!!

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2 則留言:

  1. A9正面對的是金屬隔柵,他的高度是在雨遮的部位
    也就是前方看出去的樓頂,跟樓地板的高度
    請問這樣何來的壁刀?
    有柱位才有壁刀這個道理你不懂嗎?
    A7~A8室內幾乎無柱子,這個優點你也看不出來
    A9是唯一有浴缸的兩房,主臥室開一個門還能作出四件式主臥衛浴
    建議你多看一些案子再來評論

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  2. 第一期最高好像是27樓耶
    公設比好像是31.5%喔
    是否應該收集正確市場資訊呢?

    回覆刪除

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